مفاد اسناد رسمی را می‌توان بدون مراجعه به دادگاه و از طریق اداره‌های ثبت به اجرا در آورد. این امتیاز بزرگ به صورت استثنایی به برخی از اسناد عادی مثل چک هم داده شده است به همین دلیل یکی از راه‌های وصول چک مراجعه به اداره‌های ثبت است. با وجود این شهروندان کمتر از این حق خود استفاده می‌کنند که دلیل آن ناآشنایی مردم با نحوه اجرای مفاد اسناد رسمی است.
در ادامه در قالب تحلیل یک پرونده به بررسی مراجع اعتراض از صدور اجراییه ثبتی می‌پردازیم.
جریان پرونده
دارنده چک بلامحل برای وصول مبلغ 22 میلیون ریال طلب خود علیه صادرکننده چک مبادرت به صدور اجراییه کرده است. پس از ابلاغ اجراییه به مدیون، به تقاضای طلبکار پلاک ثبتی واقع در شهر تهران بازداشت می‌شود. مدیون با تنظیم قولنامه و به موجب وکالت‌نامه پلاک مرقوم را به آقای مهدی می‌فروشد و وی نسبت به بازداشت پلاک توقیفی معترض می‌شود. رییس ثبت به موضوع رسیدگی و چنین اظهارنظر کرده است: «برابر صورت‌مجلس تنظیمی مامور اجرای ثبت، مدیون غیر از خانه مزبور خانه دیگری نداشته و خانه مزبور طبق ماده 69 آیین‌نامه اجرا جزو مستثنیات دین می‌باشد.»
نظر رییس ثبت از طرف طلبکار مورد اعتراض واقع می‌شود و هیات نظارت به موضوع اعتراض رسیدگی و به این شرح مبادرت به صدور رای کرده است: «به نظر هیات، احراز موضوع معامله ثانوی و تشخیص هر یک از طرفین با مراجع قضایی است؛ بنابراین موضوع قابل طرح در هیات به نظر نمی‌رسد.»
طلبکار به رای هیات اعتراض می‌کند و موضوع در شورای عالی ثبت مطرح و منجر به صدور رای به این شرح می‌شود: «با توجه به محتویات پرونده و گزارش کار رای هیات نظارت بلااشکال است و تایید می‌شود. بدیهی است که عملیات اجرایی وفق مقررات ادامه خواهد داشت.»
رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به نظریه رییس ثبت
قبل از شرح رای لازم است در رابطه با بند 8 ماده 25 قانون ثبت توضیحاتی داده شود. در بند 8 ماده 25 قانون ثبت آمده است: رسیدگی به اعتراضات اشخاص نسبت به نظریه رییس ثبت در مورد تخلفات و اشتباهات اجرایی با هیات نظارت است. با توجه به بند یادشده روشن است که شکایت از اجراییه ثبتی می‌تواند دو صورت داشته باشد:
شکایت از صدور اجراییه یا دستور اجرایی که رسیدگی به آن به استناد مواد 1 و 2 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 1322 با اصلاحیه‌های بعدی در صلاحیت دادگاه عمومی محلی است که دستور اجرا در حوزه آن دادگاه صادر شده است.
به موجب ماده یادشده هر شخصی دستور اجرای اسناد رسمی را مخالف با مفاد سند یا مخالف قانون دانسته یا از جهت دیگری شکایت از دستور اجرای سند رسمی داشته باشد، می‌تواند به ترتیب مقرر در آیین دادرسی مدنی اقامه دعوا کند.
مرجع رسیدگی به دعاوی ناشی از دستور اجرای اسناد رسمی دادگاه صلاحیت‌دار محلی است که در حوزه آن دستور اجرا داده شده است. رسیدگی به دعوای مزبور تابع مقررات دادرسی اختصاری است و خارج از نوبت رسیدگی خواهد شد. (ماده 3 قانون یادشده) اقامه دعوا مانع از جریان عملیات اجرایی نیست، مگر در صورتی که دادگاه حکم به بطلان دستور اجرا یا رای دایر به توقیف عملیات اجرایی بدهد.
در صورتی که دادگاه دلایل شکایت را قوی بداند یا در اجرای سند رسمی ضرر جبران‌ناپذیری باشد به درخواست مدعی بعد از گرفتن تامین قرار توفیف عملیات اجرایی را می‌دهد. ترتیب تامین همان است که در قوانین دادرسی مدنی برای تامین خواسته مقرر است. در صورتی که موضوع سند لازم‌الاجرا وجه نقد باشد و مدعی وجه نقد بدهد آن وجه در صندوق ثبت محل توقیف می‌شود و تامین دیگری گرفته نخواهد شد.
اگر شکایت از عملیات اجرا باشد بر اساس ماده 169 آیین‌نامه اجرا، معترض باید شکایت خود را با ذکر دلیل و ارایه مدارک به رییس ثبت محل تسلیم کند و رییس ثبت مکلف است فورا رسیدگی و با ذکر دلیل رای صادر کند. نظر رییس ثبت به اشخاص ذی‌نفع ابلاغ می‌شود و اشخاص ذی‌نفع اگر شکایتی از تصمیم رییس ثبت داشته باشند ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ شکایت خود را به ثبت محل یا هیات نظارت صلاحیت‌دار تسلیم می‌کنند تا قضیه برابر بند 8 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت در هیات نظارت طرح و رسیدگی شود.
با توجه به ماده 169 آیین‌نامه در موارد اعتراض به نظر رییس ثبت باید رونوشت کامل یا فتوکپی مدارک زیر به ضمیمه گزارش جامع و صریح و مشروح ثبت محل از جریان پرونده و موضوع شکایت به نحوی که محتاج به تکرار مکاتبه نباشد، به هیات نظارت فرستاده شود:
رونوشت کامل یا فتوکپی اعتراض‌نامه ذی‌نفع و ضمایم آن به عملیات اجرایی
رونوشت کامل یا فتوکپی گزارش رییس یا ممیز اجرا که مستند نظر رییس ثبت بوده است.
رونوشت کامل یا فتوکپی نظر رییس ثبت
رونوشت کامل یا فتوکپی شکایت‌نامه ذی‌نفع و ضمایم آن از نظر رییس ثبت
رونوشت کامل یا فتوکپی برگ یا برگ‌های پرونده اجرایی که مربوط به موضوع شکایت است
همان طور که در ماده 171 آیین‌نامه آمده است هرگاه هیات نظارت محتاج به توضیحاتی از اجرا یا طرفین قضیه باشد، می‌تواند توضیحات لازم را بخواهد.
همچنین بر اساس ماده 172 آیین‌نامه پس از تنظیم صورت‌مجلس مزایده، شکایت از عمل اجرا از کسی مسموع نیست. هرگاه قبل از تنظیم و امضای سند انتقال یا تحویل مال رییس ثبت محل عمل اجرا را مخالف قانون تشخیص دهد رای بر تجدید عمل اجرایی می‌دهد و رای صادره برابر ماده 169 این آیین‌نامه به اشخاص ذی‌نفع ابلاغ و قابل شکایت و رسیدگی در هیات نظارت است.
تجدیدنظرخواهی در شورای عالی ثبت
با توجه به تبصره 4 ماده 25 قانون ثبت، آرای هیات نظارت فقط در مورد بندهایی 1 تا 5 و 7 این ماده بر اثر شکایت ذی‌نفع قابل تجدیدنظر در شورای عالی ثبت خواهد بود. ولی مدیرکل ثبت به منظور ایجاد وحدت رویه در مواردی که آرای هیات نظارت متناقض یا خلاف قانون صادر شده باشد، موضوع را برای رسیدگی و اعلام نظر به شورای عالی ثبت ارجاع می‌دهد و در صورتی که رای هیات نظارت به موقع اجرا گذاشته نشده باشد، طبق نظر شورای عالی ثبت به موقع اجرا گذاشته می‌شود. در مورد ایجاد وحدت رویه، نظر شورای عالی ثبت برای هیات‌های نظارت لازم‌الاتباع خواهد بود.
برای اینکه رییس سازمان ثبت از صدور آرای مخالف قانون یا متناقض آگاه شود در ماده 8 آیین‌نامه اجرایی اسناد مالکیت معارض و هیات نظارت و شورای عالی ثبت مقرر شده است که یک نسخه از آرای هیات‌های نظارت به دبیرخانه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ارسال شود تا رییس سازمان ثبت از آنها مطلع شود.
با توجه به تبصره 4 ماده 25 قانون ثبت و ماده 8 آیین‌نامه یادشده درخواست ایجاد وحدت رویه فقط از وظایف و اختیارات رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است و مقامات دیگر سازمان یادشده حق طرح پرونده را در شورای عالی ثبت به منظور ایجاد وحدت رویه ندارند.
در خاتمه این قسمت از بحث قابل ذکر است که طرح پرونده شورای عالی ثبت به منظور ایجاد وحدت رویه در مورد هر یک از آرای هیات‌های نظارت که مخالف قانون یا متناقض باشد به عمل می‌آید ولو اینکه رای صادره ماهیتا قابل اعتراض و تجدیدنظر نباشد، مانند آرایی که هیات نظارت در غیر از موارد بندهای 1، 5 و 7 ماده 25 قانون ثبت صادر می‌کند.
توضیح رای
با توجه به آرای صادر شده از سوی رییس ثبت، هیات نظارت و شورای عالی ثبت در خصوص موضوع پرونده می‌توان دو نظر قائل شد:
چون مدیون غیر از ملک مورد بازداشت ملک یا املاک دیگری ندارد؛ بنابراین ملک بازداشتی مشمول بند 1 ماده 69 آیین اجرا بوده و بازداشت آن منطبق با موازین قانونی تشخیص داده نمی‌شود که این نظریه با توجه به اینکه مدیون یا افراد تحت تکفل وی در ملک بازداشتی سکونت ندارند، نمی‌تواند مورد قبول و منطبق با موازین قانونی باشد. رییس ثبت در رای خود با توجه به صورت‌مجلس مامور اجرا نظر فوق را پذیرفته و به استناد آن مبادرت به صدور رای کرده است که با اعتراض بستانکار و رسیدگی هیات نظارت رای رئیس ثبت فسخ شده است.
چون پلاک مورد بازداشت بعد از ابلاغ اجراییه با سند رسمی واگذار نشده است و وکالت‌نامه رسمی مورد بحث نیز در عداد معاملات به شمار نمی‌آید؛ بنابراین ادامه عملیات اجرایی در اداره اجرای ثبت قانونا بلااشکال است و رای هیات نظارت که در مجموع مستند به این نظریه است منطبق با موازین قانونی تشخیص داده می‌شود.
لازم به ذکر است که در رای هیات نظارت راجع به اینکه ملک مورد بازداشت مشمول مستثنیات دین است یا خیر اشاره‌ای نشده است و شاید از این حیث رای یادشده دارای ایراد باشد؛ ولی به هر حال چون مدیون معترض به رای هیات نظارت نبوده است، شورای عالی ثبت در این خصوص خود را مواجه با تکلیفی ندانسته است. از سوی دیگر از پرونده هیچ‌گونه دلیلی درباره شمول مورد با بند 1 ماده 69 آیین‌نامه سابق ارایه نشده است. لازم به ذکر است که ماده 69 آیین‌نامه سابق در آیین‌نامه جدید به ماده 61 تبدیل شده است.
نکته مهمی که از بررسی این پرونده می‌توان بر آن تاکید کرد این است که انتقال ملک مورد بازداشت با قولنامه و وکالت‌نامه رسمی تاثیری در توقیف ندارد. بنابراین اگر ملکی توقیف شد تلاش برای دور زدن توقیف از طریق انتقال آن با وکالت‌نامه و قولنامه بی‌فایده خواهد بود.
